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목차
1. 전월세 신고
전월세 신고제는 임차인이 임대차 계약을 맺을 때, 임차보증금이 6천만 원을 초과하거나, 월세 차임이
30만 원을 넘는 경우, 계약일로부터 30일 이내에, 이것을 신고해야 하는 제도입니다.
주택 소재지 관할 주민센터에 신고하거나, 부동산거래관리시스템을 통해 온라인으로 신고할 수도 있습니다.
이것은 임대인과 임차인이 함께 신고하는 것이 원칙이지만, 임대인이 협조하지 않을 경우, 임차인 단독으로도
신고 가능합니다.
이 경우 단독신고사유서를 추가로 제출해야 합니다.
이 제도를 지키지 않으면, 최대 100만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 하지만, 이 제도의 시행일로부터
계도기간 중인, 21년 6월 1일부터 25년 5월 31일 까지는 과태료가 부과되지 않습니다. 이 계도 기간은 당초 기간에서
1년이 연장된 것입니다.
2. 주택임대차보호법
주택임대차보호법은 임차인의 입장에서 권리를 보호해 주고자 하는 의도로 규정된 법률입니다.
주택임대차 보호법에서는 임차인의 대항력, 우선변제권, 계약갱신청구권 등을 규정하고 있습니다.
가) 임차인의 대항력
주택 임차인은 집주인이 바뀌거나 하는 경우, 쫓겨나는 경우가 생길 수도 있을 것입니다.
임차인과 임대인, 즉 집주인 외에 제삼자(즉 새로운 집주인)에게, 임차인이 자신이 계속 이 주택에서 거주할 수 있는
임차권을 주장할 수 있는 것을 대항력이라고 할 것입니다.
임차인이 이 대항력 권리를 갖기 위해서는 이사를 온 후 입주 한 후, 주민센터에 가서 전입신고를 하면, 이 대항력
권리를 가지게 됩니다.
나) 임차인의 우선변제권
전세등으로 새를 들어 거주하고 있는데, 간혹, 임차인이 살고 있던 집이, 경매나 공매 등으로 넘어가서, 법원에서
그에 대한 통지문을 받게 되는 경우도 있습니다. 이 경우, 만약 임차인이 어떤 조치도 하지 않은 상태였다면,
경매에서 낙찰되어 받는 분배 배당금에서, 앞선 순위의 채권자들에게 밀려서, 후순위가 되어서, 임차인 자신의
전세 보증금을 온전히 다 돌려받지 못하거나, 아예 한 푼도 받지 못할 수도 있을 것입니다.
이런 경우에 대비해서, 임차임들을 보호해 주기 위해서, 주택임대차 보호법에서는 확정일자, 우선변제권이라는 규정을
두고 있습니다
임차인이 이사를 한 후, 앞서의 전입신고를 하게 되면, 대항력을 가지게 되지만, 경매 등에 집이 넘어 경우에
다른 채권자 들보다 우선해서 자신의 전세보증금 채권을 돌려받기는 어려울 수 있는데, 이때,
임차인이, 전입신고를 하면서, 주민센터에서 확정일자를 받은 경우, 임차인에게 우선변제권이라는 권리가
생기게 됩니다.
그렇게 되면, 거주하던 집이 경매나 공매에 넘어간 경우에, 선순위 채권들에 무조건 뒤로, 밀리는 것이 아니고
일정 순위까지 우선변제권을 가지게 되어서, 전세보증금을 다 잃어버리는 것이 아니고, 돌려받을 수 있는 권리
가 생기게 됩니다.
다) 계약갱신청구권
임차인은 1회에 한해서, 계약 만료 6개월 전부터, 2개월 전까지, 임대인에게 임대차 계약 갱신을 요구할 수
있습니다. 이 경우 임대인은 특별한 사유가 없으면, 이를 거부할 수 없고, 임대차 계약을 갱신하게 되는 경우,
임대료는 5% 이상 인상할 수 없게 됩니다.
3. 주택 등기부등본
전월세 등을 계약하는 경우, 사전에 해당 주택의 등기부등본을 열람하여서, 그 주택에 금융기관들에 의해서
근저당권 같은 담보 성격이나, 압류 등이 설정되어 있지는 않은지 확인해 보는 것이 필요할 것입니다.
해당 등기부등본은 인터넷등기소에서 열람 등 확인할 수 있습니다.